以往房地產消費糾紛來源以仲介為最大宗，但據不動產仲介公會最新公布的2016年第4季房地產消費糾紛原因統計，「建商」成為最大的糾紛來源，當季共有262件，不僅是近2年來數量最多的1季，也創下占比最高紀錄，占全體糾紛量488件中的54%。

民眾容易與建商發生糾紛的高峰期通常在完工到公設點交完成的過渡階段，消費者文教基金會房屋委員林旺根表示，由於糾紛多，現在業界盛傳一句話「會賣屋的不是大師、會交屋的才是大師」，就是因為要順利完成交屋並不容易。

《公寓大廈管理條例》雖規定在管委會成立後7日內，要進行公設點交，且建商應於30天內修復瑕疵，但林旺根說，實務上很難在這段期間完成，尤其住戶和建商對於品質認定的不同，往往是造成爭議的主因，一旦有爭議、甚至進入訴訟，2∼3年恐怕還未能完成點交事宜。

進一步拆分，從預售屋完工到公設點交、公共基金移交後， 整個交屋流程才算告一段落，這中間大致可分成5個步驟，究竟每個步驟要注意的事項有哪些？如何確保公共設施、公共基金不被「上下其手」？以下一一解析：

步驟1》預售屋完工

預售屋完工後，起造人也就是建商， 依法要申請使用執照，後續才能進行交屋，但是在申請使用執照時，建商必須提出已提撥公共基金至主管機關公庫代收的證明，才能順利取得執照。

取得使用執照後，此時建商是管理負責人，在社區管理上，如有費用產生，將是以民眾購買時預繳的管理費支付，ㄧ般來說，預繳的管理費在3個月至6個月不等。

真禾機電總經理徐源德提醒，民眾此時應注意的是，建商是否有拿住戶預繳的管理費去做銷售行為，比如架設建案銷售的廣告帆布，甚至投以夜間照明，或是舉辦餐會，邀請潛在客戶等等，如果有，應向建商請求償金。

景文物業管理機構董事長郭紀子強調， 在簽訂買賣合約時，就應詳閱買賣合約以及附件中的「規約草約」，並留心以下4點：管理費收費標準、預繳幾個月份、何時繳納、以及如何結算。

步驟2》召開第1次區分所有權人會議

當所有權移轉登記給購屋者達5成以上，依法起造人須於3個月內協助召開第1次區分所有權人會議。有些建商遲遲不召開會議，郭紀子認為，因為一旦開會照流程走完，建商就會喪失管理權，恐造成銷售上的麻煩，所以不願召開。

林旺根建議，購屋者可向地政單位調閱謄本或請建商提出證明，確認所有權移轉登記狀況，監督建商召開會議，如建商遲遲未執行，民眾可向建管單位舉發，主管單位將依《公寓大廈管理條例》開罰建商。

針對第1次區分所有權人會議，有2大議題：管理組織成立、規約建立。管理組織方面，針對管理委員會，法規僅有規定須選出：主任委員、負責財務管理及監察業務之管理委員共3名，並無上限，徐源德依實務經驗建議，加計上述3名委員，以不超過21名為原則，因為過少可能會有偏頗、過多又不夠有效率。

郭紀子表示，常常因為會議時間不足， 規約無法逐條討論、修正，因此建議購屋者可要求起造人將規約草約隨會議通知發放給大家，因會議通知須於會議召開前10日以書面載明開會內容並通知住戶，住戶可趁這段時間詳閱，開會時才能有效率地討論相關事務。

步驟3》成立管理委員會

如果在第1次區分所有權人會議僅選出委員，並無選任職務，可於此階段由管理委員互相推舉職務。完成後，須向縣市主管機關報備。郭紀子提醒，第一屆委員面對的挑戰最多，需要向住戶溝通、也要與建商協商，最佳人選除了有時間、肯付出，最好也是懂法律或是建築相關的專業人士。

另外，管理委員會成立後，原先的管理負責人即建商，應將住戶預繳的管理費做結算，視社區規約移交給管委會或還給購屋者。林旺根提醒，購屋者應留心，如預繳的管理費是移交給管委會，下次起繳日應是預繳的次月，比如已預繳6個月，下次繳交的應是第7個月的管理費。

步驟4》公設點交與建立管理規章

管委會成立後，不只是公設點交要注意，還有管理規章須盡快建立：

1.公設點交：

管委會成立後7日內，須與建商、政府主管機關一同進行公設點交，如有缺失，建商應於30天內修復。公設點交可說是交屋流程中最重要的一個環節，很多人在私宅點交完後就對公設漠不關心，但現今多數大樓的公設比動輒3成以上，意即民眾購屋的價金中，有3成以上是在買公設，購屋者即便不是管委會成員，也應積極關心、參與。

林旺根建議，目前很多糾紛主因是住戶與建商對於建築品質認定不同，很多專業的地方也容易忽略，因此可以委託物管、機電、消防、或建築師等專業人士一同進行點交。郭紀子認為，因有第三方的檢驗報告，不僅可消弭管委會和住戶間的認知差異，對於建商、法官（萬一不幸上法庭）而言也較有公正性，同時也能避免管委會有建商的暗樁，讓有問題的公設全部過關。

法規雖規定建商須於30天內修復，但實務上多半超過30天，購屋者應盡量爭取在保固期內完成修復工作，因為建商跟廠商下訂設備等，也多有保固期，此時住戶要求建商修繕，建商無須耗費資金，態度會較為積極。因此，在面對公設諸多的瑕疵時，有2個原則：先急後緩、先易後難，也就是有重大公安的缺失優先改善、有法規依據的瑕疵，因為較易溝通應優先處理。

2.管理規章：

雖然已有社區規約，但實際管理辦法尚未建立，社區運作初期，管委會應盡快完成有關財務管理、裝潢管理、停車場管理、廢棄物管理和寵物管理等幾大項管理辦法，因為以上5大項都是購屋者入住後馬上會面臨的問題。

尤其有關財務的監督最重要， 因為此時管委會已開始經手社區財務。過去曾發生一些管理委員侵占管理基金的案例，就是因為一開始財務管理未建立流程、規章，此時應特別注意社區財務的狀況。

步驟5》管委會申請撥付公共基金

公設點交完成後，管委會即可向所在地的主管機關申請撥付當時建商提撥的公共基金（詳見Tips），一般來說，管委會申請後1個月內會移交完成。

如果過程中不幸遇到糾紛，可向地方政府的消保官、或公寓大廈爭議事件調處委員會、或消費者文教基金會尋求協助，若協商調解不成，才改以訴訟方式爭取權益。