今年以來，政府在居住政策上著墨頗多，近期包括設置國家住都中心、都更條例修正案、危老屋條例通過、包租代管計劃，都與民眾的住居權利息息相關，但有學者認為，中央頒布政策須與實務更切合，才是對症下藥。

行政院近日通過內政部「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案，參考鄰國日本、韓國、香港，制定專法設置住都中心，推動都更及管理社會住宅。營建署說明，住都中心有7大業務，包括：管理社會住宅、整合都更事業、擔任都更實施者、公開評選實施者、營運管理都更公益設施、投資都更範圍內公私有土地及建築改良物、計劃可行性評估與相關教育訓練，每項都能跟民間團體、企業、地方政府及中央機關合作，並受全民、立法院、審計及內政部監督。

設置國家住都中心 危老屋免都更審查

不僅如此，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」5月已正式上路，內政部表示，未來危險老舊建築經過100%土地及合法建物所有權人同意後，免走都更審查程序，申請獎勵後即可重建，讓無法用都更方式辦理的小型基地有望重建，最高可獲得1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積，3年內提出申請者，再給基準容積10%獎勵；5年內申請重建者，重建期間免徵地價稅，重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年，若未移轉所有權，房屋稅減半徵收期間延長為10年。

而正待立法院審議的「都市更新條例」修正案，主要重點包含容積獎勵標準更明確，由中央訂定容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，並擴大賦稅減免範圍、修正權利價值鑑價規定，由現行實施者選定3家鑑價機構查估，修正為由實施者與土地所有權人共同選定，確保鑑價公正性。主管機關核定都更事業計劃及權利變換計劃前，除非已無爭議，否則應舉辦聽證；且改進代拆機制，明定實施者請求代拆時，主管機關應先調處，不服調處結果可提起行政救濟。

包租代管方案 最快今年可上路

「租屋服務事業認定及獎勵辦法」草案近日通過後，內政部將認定並獎勵立案的社會團體、財團法人，或不動產租售業、不動產經紀業等業者為租屋服務事業，負責承租民間住宅轉租，提供服務費補助、服務費免營業稅等優惠，利用民間住宅資源增加社會住宅供給，也就是包租代管計劃。

包租代管的作法，以有多棟房產，或年紀大、沒時間管理、想作愛心的房東提供空餘屋，由專業租屋服務業者承租住宅，再轉租給弱勢民眾；或媒合租賃雙方再代為管理。房東參與方案後租金雖然可能較自行出租短少，卻可獲得保險、修繕、稅賦等成本節省與補助，還有免費專業管理服務；房客假如無法負擔租金，依據其經濟負擔能力，政府也會提供租金差額補助與代管服務，若房東與房客產生糾紛，租屋服務業者將介入協助處理。

修法促進都更 專家：實務問題仍難解

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，住都中心像是為了增加民眾都更誘因，從母法額外增建的「違章建築」，中央本應檢討都更母法的代拆、協議合建、法律扶助、條文繁雜等問題，而非疊床架屋，以少數人決策推動脫離實務的立法。

握有台北市2件都更案的全坤建設總經理廖學新表示，全台上百萬戶的老屋都更市場很大，其實建商投入意願很高，不過100%同意門檻仍是危老屋條例及推動都更的最大困難，如何為老屋引進建商的技術更新、跟住戶談妥權利分配，希望政府多給予包括融資等協助。

至於包租代管方案，莊孟翰指出，「如果是很搶手的物件，為什麼要給政府租？」目前看來對房東誘因不夠，建議政府初期以包租代管、代租代管並行，找出效果較好的方案。

包租代管計劃讓不動產經紀業成為專業租屋服務業者，
媒合民間空餘屋，擴大社會住宅供給。

新聞來源：自由時報